La gestion locative d’un bail commercial n’est pas toujours simple quand on débute ou que l’on n’a pas beaucoup de temps dans son planning. Les différents éléments inhérents à la gestion locative peuvent être gérés directement par le propriétaire ou confiés à des professionnels habilités pour une gestion simplifiée.
La sélection des locataires
Sélectionner les locataires
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pour signer un bail commercial n’est pas toujours facile car il est nécessaire de vérifier les antécédents des futurs locataires : finances, impôts et surtout bilan comptable des deux ou trois années précédentes. Ces vérifications peuvent prendre du temps et nécessitent de sélectionner des locataires capables d’assumer
le loyer des locaux commerciaux
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. Faire appel à un professionnel de l’immobilier commercial permet de gagner un temps considérable et de sélectionner de potentiels locataires dont le profil correspond aux murs commerciaux.
La rédaction des baux commerciaux et professionnels
Le bail commercial est le contrat qui précise tous les détails liés à la location du local. C’est également ce document qui fait foi en cas de litige entre le propriétaire et le locataire du local, il est donc indispensable qu’il contienne tous les éléments légaux obligatoires et certaines clauses permettant au propriétaire de se protéger. Le bail commercial doit contenir a minima les informations suivantes :
- Identité des deux parties ;
- Destination des lieux : l’activité exercée dans le local ;
- Déspécialisation : régime du changement d’activité ;
- Droit de renouvellement du bail ;
- Durée minimale obligatoire pour le bail et le bail renouvelé ;
- Résiliation anticipée : généralement en cas de retraite de pension d’invalidité ;
- Montant du loyer : avec révision en cours de bail ;
- Montant des charges ;
- Dépôt de garantie ;
- Modalité de la clause résolutoire : cette clause prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement à une obligation contractuelle (par l’une ou l’autre partie mais elle protège surtout le propriétaire en cas de non-paiement du loyer) ;
- Cession du bail.
Renégociation des baux commerciaux
Il est tout à fait possible de renégocier les baux commerciaux si les clauses du contrat ne conviennent plus à l’une ou l’autre partie. Toutefois, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel du droit immobilier si vous souhaitez renégocier le contrat avec un locataire. Les contrats de gestion locative incluent souvent la possibilité de renégocier les baux mais vérifiez toujours ce qui a été décidé avant de signer un nouveau bail commercial.
Relations avec les locataires et fournisseurs
La gestion locative inclut beaucoup de communication avec les différentes personnes impliquées dans le bail. Il s’agit principalement du locataire mais il n’est pas le seul avec qui vous devrez échanger des informations au cours du bail : les fournisseurs sont également nombreux (syndicats de copropriété, EDF, GDF, entrepreneurs, etc…). Le suivi des locataires est particulièrement important : vous devez gérer les relances par téléphone, par courrier ou encore par mise en demeure le cas échéant.
Le recours à un professionnel de la gestion locative est souvent conseillé pour un bail commercial. Un expert habilité peut aussi gérer le suivi de l’envoi du commandement de payer ainsi que les relations avec l’avocat en cas d’expulsion du locataire. N’hésitez pas à vous renseigner sur les différentes possibilités et à comparer les offres sur le marché avant de vous décider.
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